Une géographie de la performance de plus en plus contrastée
Le marché hôtelier français ne se lit plus comme un tout. Derrière une progression moyenne du RevPAR de l'ordre de 2 % en 2025, les écarts entre territoires et entre gammes n'ont jamais été aussi marqués. Pour un détenteur comme pour un acquéreur, la question n'est plus « le marché monte-t-il ? » mais « où, et sur quel segment, la valeur se crée-t-elle réellement ? ».
Trois dynamiques se superposent aujourd'hui : la normalisation de Paris après les Jeux, la surperformance persistante du littoral et de la Côte d'Azur, et le repositionnement des grandes métropoles régionales. Chacune appelle une lecture distincte.
Paris : un rebond confirmé, une banlieue en retrait
Après une année 2024 atypique marquée par les Jeux, Paris intra-muros a transformé l'essai en 2025 : taux d'occupation autour de 82 % (+5 points), prix moyen à peine tassé (-1 %, à environ 239 €) et RevPAR en hausse de 5 %, à près de 195 €. La capitale démontre que l'effet d'image des Jeux ne s'est pas dissipé avec la flamme.
La périphérie francilienne, elle, a payé le contrecoup : les prix moyens, dopés en 2024, ont reculé d'environ 8 % (à 105 €), pour un taux d'occupation proche de 64 %, encore une dizaine de points sous son niveau d'avant-crise. L'ajout de près de 10 000 chambres depuis 2019 pèse mécaniquement sur ce marché plus dépendant de la demande d'affaires.
Le littoral et la Côte d'Azur, moteurs de la valeur loisirs
La Côte d'Azur a fait mieux que Paris : prix moyens en hausse d'environ 5 %, RevPAR en progression de 6 %, portés par un parc largement haut de gamme et luxe qui a surperformé toute l'année. Le segment luxe a franchi un RevPAR de l'ordre de 247 € au niveau national. Les littoraux, plus largement, affichent une croissance de revenu hébergement proche de 6 %.
Cette dynamique loisirs redessine la carte : la valeur se concentre là où la clientèle internationale et la montée en gamme se rencontrent, moins sur les flux d'affaires traditionnels.
Les métropoles régionales, nouvelles cibles des capitaux
Côté investissement, la France a signé un millésime record en 2025, avec environ 3,9 milliards d'euros engagés en hôtellerie (+27 % sur un an). Si l'Île-de-France concentre encore près de la moitié des volumes, les capitaux se déportent vers les grandes métropoles — Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes — où le foncier prime se raréfie et où la montée en gamme reste à faire.
Ces marchés, plus orientés affaires, ont connu une année plus mitigée (gain de RevPAR modéré, de l'ordre de 1 à 2 %). C'est précisément cet écart entre potentiel et performance actuelle qui crée des points d'entrée pour l'investisseur patient.
Lire la carte de la valeur, territoire par territoire et segment par segment, est le préalable de toute décision. Dandelion accompagne détenteurs et acquéreurs dans cette lecture — contact@dandelion.immo.