Entre 4,75 % et 5,25 % pour les murs d'hôtels prime à Paris. De 3,5 à 5,5 fois le chiffre d'affaires pour un fonds de commerce parisien. De 7 à 11 fois le chiffre d'affaires pour une cession murs et fonds. De 25 à 35 fois le loyer annuel pour des murs seuls.
Ces références donnent le sentiment d'un marché hôtelier lisible. Mais elles ne décrivent aucun hôtel en particulier. Deux hôtels de même catégorie, dans le même arrondissement, peuvent aujourd'hui présenter plus d'un multiple d'écart de valorisation : l'un suscite plusieurs offres en quelques semaines, l'autre reste plus d'un an sur le marché.
Le taux prime se stabilise. Mais le prix réellement applicable à chaque établissement, lui, continue de se différencier.
Le marché hôtelier résiste là où le reste de l'immobilier recule
Le contexte général est difficile. Au premier semestre 2026, 6,6 milliards d'euros ont été investis en immobilier commercial en France, soit une progression apparente de 9 % sur un an. Mais une fois neutralisée la transaction exceptionnelle du portefeuille Proudreed cédé à Blackstone pour 2,3 milliards d'euros, le marché sous-jacent recule d'environ 29 %. Neuf transactions supérieures à 100 millions d'euros concentrent 63 % des volumes.
Dans ce paysage, l'hôtellerie fait exception. Avec plus de 680 millions d'euros investis au premier trimestre 2026, le marché hôtelier français affiche des volumes stables par rapport au premier trimestre 2025. Pendant que les bureaux reculent de 22 % et la logistique de 71 %, l'hôtel tient. La France reste dans le trio de tête des marchés européens les plus attractifs pour les investisseurs hôteliers en 2026, derrière l'Italie et la péninsule Ibérique.
Cette résistance a une explication simple. L'hôtel n'est pas un actif de rendement locatif comme un autre : c'est une entreprise adossée à un immeuble. Sa valeur ne dépend pas d'un bail, elle dépend d'une exploitation.
L'OAT à 3,65 % : pourquoi le raisonnement obligataire ne suffit pas
À la fin du deuxième trimestre 2026, l'OAT française à dix ans se situait autour de 3,65 %, contre 3,22 % fin février, après la première hausse des taux directeurs de la BCE en trois ans. Face à cette référence, des murs d'hôtels prime parisiens valorisés entre 4,75 % et 5,25 % offrent un spread facial de 110 à 160 points de base – davantage que les bureaux prime du QCA, valorisés entre 4,00 % et 4,25 %.
Mais ce spread ne raconte qu'une partie de l'histoire. En hôtellerie, le taux appliqué aux murs dépend de la solidité du loyer, et le loyer dépend de l'exploitation. Un loyer hôtelier n'est soutenable que s'il reste dans une proportion raisonnable du chiffre d'affaires de l'exploitant, après prise en compte de la répartition des travaux, notamment de l'article 606.
Un taux facial de 5 % sur un loyer représentant 35 % du chiffre d'affaires de l'exploitant n'est pas un rendement : c'est un risque de renégociation différé. L'analyse doit donc toujours descendre d'un niveau – du rendement de l'immeuble vers la rentabilité du fonds.
Trois façons d'acheter un hôtel, trois marchés différents
Le marché de la transaction hôtelière ne forme pas un seul marché. Il en forme au moins trois, qui n'ont ni les mêmes acquéreurs, ni les mêmes financements, ni la même profondeur.
- Le fonds de commerce. Environ 70 % des transactions. À Paris, il se valorise entre 3,5 et 5,5 fois le chiffre d'affaires annuel, contre rarement plus de 2,5 fois à l'échelle nationale. L'acquéreur devient exploitant : il achète un outil de travail, une clientèle, une équipe, un droit au bail.
- Les murs et fonds. Moins de 30 % du marché, valorisés en moyenne entre 7 et 11 fois le chiffre d'affaires. L'acquéreur s'affranchit du bail, maîtrise ses travaux et présente aux banques un dossier mieux garanti. C'est le format privilégié des groupes familiaux et des investisseurs patrimoniaux.
- Les murs seuls. Le format le plus rare. Ils se valorisent en moyenne entre 25 et 35 fois le loyer annuel selon l'emplacement et la capacité. L'investisseur détient un immeuble monovalent : sa liquidité dépend entièrement de la qualité de l'exploitant en place et de la soutenabilité du loyer.
Confondre les références de prix de ces trois marchés est l'erreur la plus fréquente que nous rencontrons.
Ce qui fait réellement le prix d'un hôtel
À Paris, les multiples d'EBE observés peuvent aller de 10 à 30 fois selon les établissements, contre 5 à 10 fois en région : un écart de un à trois sur le même indicateur. Cet écart ne s'explique pas par le hasard. Il se construit critère par critère :
- la microlocalisation et la profondeur de la demande touristique et affaires ;
- le classement et le positionnement commercial ;
- le taux d'occupation et le prix moyen réellement constatés, pas ceux du business plan ;
- la part de distribution directe face aux commissions des OTA ;
- la structure de charges, en particulier la masse salariale ;
- l'état technique du bâtiment et le calendrier des capex ;
- la conformité incendie, l'accessibilité PMR, les obligations du décret tertiaire ;
- la possibilité de créer des chambres supplémentaires ou de monter en gamme ;
- la situation locative lorsque les murs et le fonds sont dissociés ;
- la qualité de la documentation juridique et sociale ;
- et la profondeur du marché acquéreur pour ce format précis.
Un hôtel de 30 chambres sans ascenseur, avec des travaux de mise aux normes non chiffrés, ne se compare pas à un établissement rénové du même quartier. Même rue, même étoile, deux prix.
Paris : un marché structurellement rare
Le parc hôtelier parisien compte environ 1 750 établissements, contre 3 200 à la fin des années 1980. La création d'hôtels neufs dans Paris est devenue exceptionnelle, et le marché de la transaction porte sur 40 à 50 opérations par an seulement.
Cette rareté rencontre une demande d'exploitation solide. En 2025, le taux d'occupation parisien a atteint environ 82 %, en progression de 5 points, pour un prix moyen d'environ 239 euros ; sur le haut de gamme, les analystes anticipent encore une croissance du RevPAR de 6 à 9 % en 2026. Sur les petits actifs trophées des meilleures adresses, une compression des taux est même observée, portée par la concurrence des family offices et des fortunes privées.
Pour un vendeur, le moment est plutôt favorable sur les beaux actifs. Pour un acquéreur, la sélectivité et la rapidité d'exécution font la différence.
Ce qui se vend et ce qui reste bloqué
Les établissements les plus liquides en 2026 cumulent une exploitation documentée sur au moins trois exercices, un loyer soutenable lorsque les murs sont dissociés, des travaux réalisés ou précisément chiffrés, une conformité administrative à jour, un potentiel de montée en gamme identifiable et un format de cession lisible pour les banques. Le marché français est d'ailleurs porté par cette logique de montée en gamme : la croissance du parc se fait moins par la construction que par la rénovation et le repositionnement d'établissements existants.
À l'inverse, les dossiers qui n'aboutissent pas cumulent souvent un prix fondé sur les multiples de 2019 ou sur le pic post-JO, un chiffre d'affaires dopé par un événement non récurrent, une masse salariale non retraitée, des capex sous-estimés, un loyer déconnecté de l'exploitation, une documentation incomplète et un plan de financement irréaliste – rappelons que les banques exigent fréquemment un apport de l'ordre de 50 % sur un fonds de commerce hôtelier. Pour ces dossiers, le marché ne disparaît pas : il demande une remise à niveau du prix, de la documentation, ou des deux.
La bonne question n'est plus « combien valent les hôtels ? »
La bonne question est : combien vaut cet hôtel précis, dans cette rue précise, compte tenu de son exploitation réelle, de son état technique, de sa structure juridique, de son format de cession et des acquéreurs réellement capables de le financer aujourd'hui ?
Pour un propriétaire exploitant, un investisseur ou une famille, l'analyse doit distinguer la valeur du fonds de commerce, celle des murs, celle des murs et fonds réunis, la valeur après travaux ou repositionnement, la valeur pour un exploitant en place, celle pour un investisseur, la valeur finançable et la valeur de vente dans un délai raisonnable. L'écart entre la valeur théorique et la valeur réellement négociable, c'est précisément là que se joue une transaction réussie.
Vous détenez un hôtel dont vous souhaitez connaître la valeur réellement négociable en 2026, ou vous envisagez de vendre, transmettre ou acquérir un établissement ? DANDELION en fait une lecture confidentielle, hôtel par hôtel - contact@dandelion.immo.